Pesquisa apresenta análise sobre 1.321 lançamentos realizados em 111 regiões do país
A Lopes, divulga a segunda edição de seu Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro, o mais completo estudo sobre os lançamentos de imóveis no país, com análises sobre empreendimentos residenciais verticais, conjuntos comerciais, flats e hotéis lançados durante o ano de 2012 nas principais cidades brasileiras. A pesquisa contemplou lançamentos realizados por todo o mercado – empresas do grupo LPS e concorrentes.
De acordo com o Anuário, o mercado nacional de lançamentos foi estimado em R$ 80 bilhões, o que denotou estabilidade no mercado, registrando um VGV apenas 7% inferior em relação a 2011. Foi detalhado na pesquisa 86% do VGV total lançado no país, somando R$ 69 bilhões, 1.321 empreendimentos e 182.803 unidades. Do total, a Região Metropolitana de São Paulo e Grande Rio são destaques, com 50% do montante – R$ 28 bilhões e R$ 11 bilhões, respectivamente. Se considerar, ainda, Belo Horizonte, Distrito Federal, Porto Alegre, Região de Salvador e Fortaleza, atinge-se 70% do mercado.
A partir da segunda edição, podem-se comparar informações, iniciando, assim, uma série histórica com dados de todo o mercado imobiliário de lançamentos. O principal diferencial da pesquisa é a metodologia, aplicada da mesma maneira em 92 municípios e 19 cidades satélites.
Idealizado e desenvolvido pela área de Inteligência de mercado da Lopes, o estudo indica que as unidades residenciais representaram 81% do VGV, ou seja, R$ 55,8 bilhões, enquanto os comerciais responderam por R$ 11 bilhões (16%) e flats / hotéis foram R$ 2 bilhões (3%).
Dentre as unidades lançadas, 80% são apartamentos cujo tíquete mediano de R$ 375 mil e R$ 5.110 / m². “Se levarmos em conta que o INCC acumulou 7% em 2012, pode-se considerar certa estabilidade nos preços das unidades lançadas”, declara Mirella Parpinelle, Diretora Geral de Atendimento da Lopes. Já os conjuntos comerciais, registraram preço mediano de R$ 8.460 / m² e hotéis e flats chegaram a R$ 11.530 / m²
Os preços medianos por municípios mais valorizados foram registrados, principalmente, no Distrito Federal e nas regiões Sul e Sudeste do país.
Quanto à tipologia, a distribuição das unidades lançadas manteve-se estável em relação a 2011. O maior volume de apartamentos possui 2 dormitórios (80 mil unidades, ou seja, 56% do total). Se somadas unidades com 3 dormitórios atinge-se 85% do mercado de imóveis residenciais verticais.
De modo geral, os apartamentos com até 49 m² de área privativa custam, em média, R$ 4.000 / m²; apartamentos de 50 a 89 m², cerca de R$ 5.000 / m²; de 90 a 169 m², R$ 6.000 /m²; enquanto unidades maiores, a partir de 170 m², custam, em média, entre R$ 7.000 e R$ 9.000 / m².
Seguindo a tendência de 2011, as unidades com 1 dormitório (R$ 6.650 / m²) possuem preço mediano de metro quadrado superior ao preço de 2 dormitórios (R$ 4.530 / m²). “Os apartamentos menores continuam sendo lançados em regiões mais valorizadas, que possuem infraestrutura de lazer, serviço e transporte completa, além de projetos diferenciados e modernos, que valorizam ainda mais esses lançamentos. Já as unidades com 2 dormitórios são encontrados em bairros mais diversificados”, explica Parpinelle.
Comerciais, Hotéis e Flats
Quanto aos mercados complementares ao residencial, nota-se uma redução do número de conjuntos comerciais e a retomada do segmento hoteleiro.
Em 2012, os conjuntos comerciais representaram 16% do VGV total lançado nos principais mercados, 16% das unidades e 12% do número de empreendimentos. A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) e Grande Rio de Janeiro foram as regiões que mais receberam unidades comerciais: 54% do total. O resultado mostra redução de 23% dos conjuntos comerciais em relação a 2011.
“Em contrapartida, a Copa do Mundo 2014 e as Olimpíadas 2016 impulsionaram os lançamentos de hotéis e flats: em 2012 foram R$ 2,1 bilhões lançados em 30 empreendimentos compostos por 6.667 unidades, distribuídos por 17 cidades. Em 2011, foram apenas 21 empreendimentos”, declara Mirella Parpinelle.
Região Metropolitana de São Paulo
A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é o principal mercado brasileiro e concentrou 36% do VGV total lançado em 2012, somando R$ 28,5 bilhões. Além da capital, que concentrou 64% do VGV lançado (R$ 18 bilhões), os municípios com maior volume de lançamentos foram: Guarulhos, Santo André, Barueri e São Bernardo do Campo.
Entre as principais zonas da capital, a região norte se destacou ao receber 55 empreendimentos, 5.222 unidades e R$ 2,5 bi em VGV, que representou 17% do total lançado na capital paulistana, enquanto que em 2011 essa participação era de apenas 8%.
“As melhorias públicas, como o Rodoanel, a construção de novas estações de metrô e a revisão do Plano Diretor trazem boas perspectivas de desenvolvimento para diversas regiões do mercado paulista”, afirma Mirella Parpinelle.
Outra tendência na Região Metropolitana de São Paulo são os lançamentos de hotéis. Em 2012, foram 5 empreendimentos com 1.557 unidades.
Grande Rio de Janeiro
O Grande Rio permanece como o segundo maior mercado do País, totalizando R$ 11,1 bilhões em VGV de lançamento, 15% superior ao registrado em 2011, 212 empreendimentos, 491 torres e 29.160 unidades. O valor do preço mediano dos apartamentos em todo o Grande Rio ficou em R$5.420 / m².
A maioria dos projetos lançados em 2012 (76%) concentra-se na cidade do Rio de Janeiro (134 empreendimentos) e Niterói (27 empreendimentos). E os bairros que apresentaram os maiores VGV’s lançados foram: Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes, Freguesia, Tijuca, Jacarepaguá, Grande Méier e Botafogo.
Belo Horizonte
A capital mineira é a terceira maior praça brasileira, subindo três posições em relação ao ranking de 2011, com R$ 3,9 bilhões em VGV, 12.030 unidades lançadas. Além disso, é o mercado que detém o maior número de lançamentos de hotéis. Em 2012, foram 9 empreendimentos voltados ao setor hoteleiro.
“Várias foram as razões responsáveis pelo desenvolvimento sustentável da região, entre eles a lei de incentivo à construção de hotéis a serem entregues, em operação, até março de 2014, obras do Aeroporto de Confins e a ampliação das duas principais avenidas que ligam o Vetor Norte ao Centro, principal eixo de desenvolvimento de Belo Horizonte”, afirma Fernando Antunes, Diretor da Lopes em Minas Gerais.
Distrito Federal
O Distrito Federal (DF) é a quarta praça do mercado nacional, representando 4% do VGV total lançado com R$ 3,3 bilhões, distribuídos em 51 empreendimentos, 75 torres e 8.823 unidades. Quanto aos empreendimentos, 82% são residenciais verticais (42), 16% comerciais (8) e apenas 2% hotéis (1).
“A retomada das licitações feita pela Terracap para futuras incorporações está prevista ainda para o 1º semestre de 2013, o que impulsionará novos lançamentos no Distrito Federal, sobretudo no setor Noroeste, uma das regiões mais valorizadas entre os lançamentos realizados em 2012 com R$ 11.000 / m², em média, para empreendimentos residenciais”, diz Marco Antônio Demartini, Diretor da Lopes em Brasília.
O tíquete mediano geral dos apartamentos lançamentos no DF ficou em R$ 281 mil, com preço médio de metro quadrado de R$ 5.700. Ao considerar apenas Brasília, os valores passam por valorização e o tíquete mediano chega a R$ 649 mil e o preço mediano do metro quadrado a R$ 11.030.
“Muitos empreendimentos estão sendo entregues em Águas Claras e Setor Noroeste, regiões estas que continuam em evidência para futuros lançamentos junto a Taguatinga, Ceilândia e Samambaia”, conclui Demartini.
Outras regionais
O Anuário aponta que as perspectivas para o mercado imobiliário nunca foram tão favoráveis, fazendo com que outras regiões como Vitória, Porto Alegre, Campinas também passem por um processo de expansão em 2013, vivenciado desde 2012.
O estudo também contém dados completos sobre os mercados de Salvador, Fortaleza, Curitiba e Florianópolis.
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